Groei zet door in 2019 

De Nederlandse woningmarkt blijft oververhit. Veel vraag en weinig aanbod resulteert in snelle verkopen tegen hogere prijzen. Toch lijkt het erop alsof de eerste tekenen van normalisering in zicht komen. 

Cijfers gaan doorgaans over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is echter belangrijk dat U  zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek.

De Nederlandse woningmarkt is – in zijn algemeenheid – oververhit. Veel vraag en weinig aanbod leidt tot snelle verkopen tegen hogere prijzen. Dit zal in 2019 niet veel anders zijn. Het ligt in de lijn der verwachting dat de prijzen blijven oplopen en dat het nog wel even zal duren voordat de Nederlandse huizenkoper weer werkelijk een ruimere keuze krijgt èn de gelegenheid om met iets meer rust een verantwoorde koopbeslissing te nemen. 

En toch zijn er diverse signalen waaruit op te maken is dat het begin van een kentering in zicht begint te komen, naar een gematigder groei. Allereerst neemt het woningaanbod langzaam toe. Voor het eerst in 18 kwartalen is er geen daling meer van het aanbod maar een stijging. Daarnaast wordt de daling van het aantal transacties steeds minder sterk. De prijzen stijgen nog steeds, maar de prijsstijging per kwartaal wordt ook minder sterk. 

Het herstel van de Nederlandse woningmarkt is begonnen in de grote steden. In eerste instantie in Amsterdam en Groningen, vervolgens naar de ander grote steden in de randstad en uiteindelijk naar de steden buiten de randstad. Die grote steden vervullen dus een voortrekkersfunctie. Het is daarom betekenisvol dat veel van de signalen die duiden op een kentering van de markt, juist het meest zichtbaar zijn in de grote steden. De toename van het aanbod is het meest sterk zichtbaar in Amsterdam (+67%), Haarlem (+50%) en Haarlemmermeer (+36%). Amsterdam is de enige regio waar het totale aanbod hoger is dan een jaar geleden. Ook de ontwikkeling van de vraagprijzen gaat in deze gebieden het minst hard. En tenslotte nam ook de krapte in deze gebieden af.

Woningaanbod krimpt. 

In het derde kwartaal van 2018 zijn er circa 12% minder woningen verkocht. Het is het vijfde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. Het aantal transacties voor de gehele markt kwam het afgelopen jaar uit op 216.000.  

De transactieprijs van woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot een recordniveau van 292.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van 10,3%. Woningen werden in het derde kwartaal 2018 gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. Dat is 15 dagen minder dan een jaar geleden. Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest. 

Daarnaast wisselde ruim een derde van de woningen het voorbije kwartaal boven de vraagprijs van de eigenaar. De vraagprijs ligt bijna 11% boven het niveau van een jaar geleden. Het woningaanbod is in een jaar tijd met ruim 30% gedaald. Halverwege het derde kwartaal 2018 stonden er 63.500 bestaande woningen te koop. 

Prijzen blijven stijgen, verdere daling aantal verkopen. 

De daling in het aantal verkochte bestaande koopwoningen, zet zich in het eerste kwartaal van 2018 onverminderd door. Er zijn in het eerste kwartaal van 2018 ca. 4 % minder woningen van eigenaar veranderd vergeleken met een jaar geleden. Het totale aantal verkopen bedraagt 48.000 Dat is 2.000 minder dan een jaar eerder. 

Met het krimpende woningaanbod komt ook aan de prijsstijgingen geen einde. De transactieprijs is gestegen tot 273.000 euro voor de gemiddeld verkochte woning, en daarmee 9,7% hoger dan een jaar eerder. Het tekort aan beschikbare appartementen vertaalt zich in een stevige prijsstijging van bijna 16%. Bij alle andere woningtypen is de prijsontwikkeling minder sterk dan het landelijke gemiddelde.  

In een jaar tijd daalde de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning van 75 dagen naar 56 dagen in het 1ste kwartaal van 2018. Deze daling doet zich bij alle woningtypen voor. Verkochte vrijstaande woningen hebben ruim 4 maanden nodig gehad om een koop af te ronden, appartementen slechts ruim een maand. Van alle verkopen in het afgelopen kwartaal is 70% verkocht binnen 90 dagen. Het aantal huizen dat een jaar of langer te koop staat, loopt snel terug, waarbij overigens nog steeds grote regionale verschillen zijn.